科技巨头四处拿地买楼

以互联网、AI和硬科技为主的新经济企业开始加大不动产配置，既拿地自建研发、办公和数据中心，也在一二线城市核心区购置现成物业。2026年8月24日，武汉光屿智谷科技有限公司（下称“光屿智谷”）以2056万元竞得武汉光谷一幅23.7亩的工业用地。工商注册资料显示，光屿智谷由湖北巨量引擎科技有限公司持股，最终控制人......本文来自微信公众号： 经济观察报 ，作者：田国宝以互联网、AI和硬科技为主的新经济企业开始加大不动产配置，既拿地自建研发、办公和数据中心，也在一二线城市核心区购置现成物业。2026年8月24日，武汉光屿智谷科技有限公司（下称“光屿智谷”）以2056万元竞得武汉光谷一幅23.7亩的工业用地。工商注册资料显示，光屿智谷由湖北巨量引擎科技有限公司持股，最终控制人为抖音集团。此前武汉官方曾宣布，抖音集团华中区域总部将落地。这是2026年抖音集团第三次在土地市场出手。2月，抖音集团以28亿元竞得北京大钟寺蓝景丽家地块，规划建设数字经济产业园；3月，其以33.05亿元通过协议出让取得海淀双泉堡研发地块。出手的不仅是抖音一家。4月，京东先后在杭州和北京拿地，智谱公告拟收购北京钻石大厦作为总部；6月，拼多多在雄安和上海接连购置办公楼；7月，德明利以3.52亿元竞得深圳福田一宗地块建设总部。新浪、美格、小米等企业也出现在拿地买楼的名单上。房企和外资批量退出大宗资产市场之际，以互联网、AI和硬科技为主的新经济企业开始加大不动产配置，既拿地自建研发、办公和数据中心，也在一二线城市核心区购置现成物业一位互联网企业人士告诉经济观察报，企业加大拿地买楼力度，一方面是企业出于业务扩张的需要，另一方面，地方政府为长期留住税收也给予了政策支持。当前核心城市核心区优质资产供应充足，价格也相对便宜。拿地买楼抖音集团拿下的北京大钟寺地块，前身是运营超过28年的蓝景丽家大钟寺家居广场，位于北三环联想桥东北角。按挂牌公告，地块南起北三环西路，北至太阳园小区，西邻方恒广场，东至M13A线，紧邻地铁12号线、13号线大钟寺站，处于海淀区人工智能创新街区大钟寺先导区范围内。地块西侧的方恒广场、北侧的中坤广场，已经聚集了抖音、今日头条、飞书等业务团队。中坤广场由字节跳动2019年以约90亿元收购，方恒广场2020年由字节跳动以50亿元购入。3月，抖音集团旗下的北京云岫长石科技有限公司以33.05亿元取得海淀双泉堡地块。该宗地采取协议出让，建筑面积12.8万平方米，用途为办公研发。加上在大钟寺的系列投资，抖音体系在海淀区资产配置上累计投入约200亿元。京东走的是同一条路径。4月20日，杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.6269亿元竞得杭州钱江世纪城一宗商业用地，规划建筑面积11.83万平方米，成交楼面价约5600元/平方米，计划建设京东浙江区域中心总部。4月21日，京东旗下的北京齐正数智科技有限公司以17.57亿元竞得亦庄新城两宗商业金融服务业用地，规划建筑面积23.32万平方米，加权楼面价约7534元/平方米，地块紧邻京东亦庄总部。7月13日，德明利以3.52亿元竞得深圳福田B405-0246地块，规划建筑面积4.69万平方米，楼面价约7521元/平方米，项目名称为“智能存储管理及研发基地总部项目”。福田区公布的项目遴选材料显示，德明利及关联公司“在深圳无自有物业或用地”。拿地之外，不少企业也选择直接买下成熟物业。1月8日，智谱在港交所挂牌，IPO募资总额43.48亿港元；4月，智谱公告，拟以不超过3.61亿元收购北京海淀上地中关村软件园钻石大厦，总建筑面积约2.27万平方米，整栋用作公司总部。智谱称，购买物业可以提高营运效率和稳定性，并优化资产结构。拼多多在6月完成两笔交易。一笔以约12亿元购置河北雄安容东片区电建智汇城一栋12层独栋办公楼，承载全球大数据处理、云计算运维、海外业务合规审核、跨境数据存储等后台业务；另一笔以33亿元整体收购上海陆家嘴滨江的星展银行大厦，总建筑面积约4.6万平方米，未来用作Temu海外运营、自营品牌“新拼姆”和跨境供应链金融一体化总部。此前，拼多多长期租用办公场所，固定资产占比长期不足1%。截至2026年6月底，拼多多账面现金余额2061亿元，买下核心区办公楼既解决员工办公问题，也把部分沉淀资金转为不动产配置。越来越多的互联网科技企业放弃租房，开始自购或自建办公用房。需要长期建设产业基地、研发中心和大型总部的企业进入一级市场拿地，希望尽快投入使用的企业则从二级市场接手存量物业。卖的不仅是地与普通经营性建设用地不同，科技企业拿的土地通常都有约束条件。第一类是自持期限。抖音集团大钟寺地块要求自持20年；京东杭州地块要求商业兼容商务金融物业100%自持，40年内不得分割登记和转让；德明利深圳项目直接规定宗地不得转让，仅允许在限定价值范围内抵押。对开发商而言，土地的价值来自开发、销售和资金周转，一块不能分割、不能出售的土地几乎无法定价；对互联网科技企业而言，土地从取得之日起就是长期生产资料，自持不构成障碍。第二类是产业指标。双泉堡地块要求单位建筑面积年收入不低于6万元/平方米，对区级财政贡献不低于1200万元/万平方米/年，可进入的产业限定在人工智能、集成电路、互联网3.0、基础软件、5G/6G、智能制造以及脑机接口、人形机器人、量子信息等领域。京东杭州项目要求企业符合杭州市级总部企业标准，地块年度营业收入达到10亿元，2026年至2030年连续五年进入《财富》世界500强；项目中还要建设不少于3.5万平方米的家电家具综合中心，并于竣工后15个月内开业。按福田区政府公布的《智能存储管理及研发基地总部项目遴选方案》，德明利2026年至2030年累计产值不得低于400亿元，项目成熟期五年内累计形成2500个就业岗位、税收超过13.5亿元。只看地价，德明利这宗地是一笔3.52亿元的土地交易；看完整合同，它更接近一份为期五年的产业协议：地方政府提供土地，企业提供产值、税收、就业和长期经营承诺。这些承诺是多数开发商无法兑现的。与住宅和商办用地相比，工业用地、研发用地价格相对较低。抖音集团在武汉获取的光谷工DK（2026-02）03号地块登记为工业用地，楼面价不高于651元/平方米；同期大钟寺主地块楼面价约2.89万元/平方米，京东亦庄地块的楼面价约7534元/平方米。地方政府将核心区稀缺土地出让给互联网科技企业，更多希望通过这些高附加值企业获得长期稳定的税收收入，而非土地出让金。对于地方政府而言，在卖地收入逐年下降的背景下，构建长期稳定收入来源尤为重要。上述互联网企业人士告诉经济观察报，部分地方政府出台了一系列优惠政策，吸引头部互联网科技企业入驻及迁册，包括提供中央及地方的专项资金、政府投资基金，购买服务等。争夺税源不只发生在城市之间，同一城市不同行政区的竞争同样激烈。传统互联网科技产业聚集的区域配套政策较为完善，竞争力更强；不具备相应优势的区域则面临优质税源流失的风险。一位地方政府人士告诉经济观察报，同一城市各区域的产业定位不同，政策资源等优势也不同。买下之后从整个土地市场看，开发商和地方平台公司仍占据绝大部分份额，互联网科技企业为土地出让金作出的贡献并不大，但实体经济在土地市场的分量开始变重。在大宗资产交易领域，互联网科技企业同样不是绝对主角。变化在交易目的上，过去的大宗资产交易多数以投资为主，当下则以自用为主。在土地市场，产业用地更多鼓励依靠单位面积产值获得持续回报，限制通过一次性出售获取短期收益。戴德梁行统计显示，上海大宗交易中，自用型买家的成交占比由2025年的26%升至2026年上半年的50%，同期上海办公楼大宗交易中超过六成具有自用属性。买楼的不只有互联网公司。恒力石化、恒力重工在上海虹桥买楼，方大炭素在上海徐汇购入独栋办公物业。互联网科技企业是这批买家中动作最密集、金额最大的一支。国家统计局数据显示，2026年1—7月，全国办公楼开发投资1580亿元，同比下降21.9%，新开工面积下降40.2%，竣工面积下降19.4%。上述互联网企业人士称，房地产深度调整后，不动产估值相对较低，互联网科技企业现金流又相对充足，加上腾讯深圳总部退租事件给行业敲响警钟，这些企业更倾向自购办公用房而非租赁。对进入成熟期的平台企业，办公物业已经不构成足以影响经营安全的资本开支，自有总部可以减少搬迁风险、锁定长期使用成本。AI和硬科技企业的需求更特殊，研发场地对电力、机房、承重和冷却的要求，使这类物业难以像普通写字楼那样随时替换。地方政府与企业之间的土地交易，除地价外，更大意义在于把土地与企业未来发展绑定，更接近一场对赌。京东杭州地块要求拿地企业2026年至2030年连续五年进入《财富》世界500强；德明利要在2030年底前完成400亿元累计产值和13.5亿元税收；抖音集团武汉光谷地块要求竣工后一年内实现达产运营。5月8日，星竞威武参股的海南星聚家源置业以6.81亿元底价竞得三亚海棠湾一宗地块，承诺在三亚的项目投资总额不低于14亿元。拿地前四天，星竞威武刚刚发布了一份大幅亏损的财报。一幅产业用地，从摘牌到达产，中间隔着设计、报建、施工、招商和运营。互联网企业普遍不具备产业载体的开发经验，这些环节大概率仍要交回给房企，房企的身份从开发商变成了代建方和运营方。