多箭齐发：推进现房销售、房贷最长40年、一视同仁满足房企合理融资需求 房地产迎政策“组合拳”，最新解读

　　同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，构建了全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。 　　招联首席经济学家、上海金融与发展实验室副主任董希淼表示，《意见》是对房地产信贷制度的系统性重构，通过“先交房、后放贷”的核心机制，配合更长的贷款期限、更灵活的重组安排和更严格的资金监管，构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。 　　为了更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。 　　开发贷款方面，《意见》明确提出建立开发贷款主办银行制度。对此，严跃进表示，这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。 　　同时，政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持，真正实现“一碗水端平”。 　　个人住房贷款方面，市场关注度最高的是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。 　　“这是房地产金融领域的一项重大突破。其最直接的影响是降低每月应还本息，显著缓解购房初期的月供压力。”严跃进表示，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元；延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。 　　对于当前市场存在的部分顾虑，严跃进进一步指出，期限延长可能增加总利息支出，但其本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力。同时，40年并非强制还款期限，购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性。因此，当前政策能让更多需求“敢贷、能贷”，是房地产金融精准施策的重要体现。 　　赵秀池直言，贷款期限延长是一把“双刃剑”，一方面降低了购房资金门槛，但另一方面贷款的总利息也有所增加。“此外，有可能到还款日，购房人已经退休了，是否还有还款能力是需要考虑的一个问题。因此，购房人需要根据自己的具体情况作出借款期限的判断。银行也需要进行相应的制度设计，以防范金融风险。” 　　《意见》还对还款方式进行约束，提出“贷款期限在1年以上的，按月还本付息”。南开大学金融学教授田利辉指出，这实质上是禁止“先息后本”“气球贷”等前期只付利息、本金后置的做法，避免了贷款存续期内风险不断累积、现金流与债务偿付能力脱节的问题，确保居民在每一期都处于真实的还本付息压力测试之中，防止投机性购房和过度加杠杆。