公积金不止“买房专用”，清华大学吴璟：不会导致资金“穿底”

近日，围绕住房公积金缴存余额规模、资金使用效率和流动性管理的讨论持续升温，“沉睡的10万亿”频频登上媒体标题。8月18日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（以下简称《决定》）正式公布，自2026年9月20日起施行。《决定》的重点内容之一，是拓展住房公积金提取和使用范围，将装修自住住房、支付自住住......本文来自微信公众号： 时代周报 ，编辑：梁励，作者：王辰元近日，围绕住房公积金缴存余额规模、资金使用效率和流动性管理的讨论持续升温，“沉睡的10万亿”频频登上媒体标题。8月18日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（以下简称《决定》）正式公布，自2026年9月20日起施行。《决定》的重点内容之一，是拓展住房公积金提取和使用范围，将装修自住住房、支付自住住房物业费等纳入可提取住房公积金的情形。同时，增加“国务院批准的其他住房消费情形”这一规定，为后续结合实际进一步拓展住房公积金提取范围预留了制度空间。业界有观点认为，此次修订是近20年来幅度最大的一次系统性修订。围绕《决定》中关于住房公积金用途拓展、资金使用与流动性管理等公众关切的话题，时代周报专访清华大学房地产研究中心主任吴璟。在他看来，此次修改并非为了简单“唤醒”数额巨大的缴存余额。而对于住房公积金用途拓展后的风险问题，吴璟认为，用途拓展本身不会导致资金安全意义上的所谓“穿底”，流动性管理需要各城市结合自身资金状况审慎把握。△清华大学房地产研究中心主任吴璟（图源：采访对象提供）支持住房消费的基本定位未变时代周报：在你看来，本次修订更接近于“转向”，还是“修补”？吴璟：我认为，不应将此次修订界定为“转向”。住房公积金制度的核心定位是支持缴存人的住房消费，自1991年在上海试行以来，这一定位始终没有改变。此次调整，主要是将支持重点由过去以购房、租房为主，拓展至覆盖住房全生命周期的相关消费，同时增加了灵活就业人群的自愿缴存。支持方式和覆盖人群均有拓展，但仍围绕住房消费展开。因此，称此次修订为“转向”并不准确；但仅称为“修补”，似乎又低估了它的力度和意义。更恰当的理解是：住房公积金制度根据外部环境和居民住房消费特征的变化，作出了一次适时优化；同时，对此前各城市改革探索中积累的可推广经验，在国家层面予以制度化确认。时代周报：以住房装修提取为例，部分地区此前曾调整或收紧相关政策，如今《决定》又将其明确纳入可提取情形。若不宜简单称为“转向”，这种政策侧重点的变化主要基于哪些因素？吴璟：这与住房消费主体在不同阶段的实际需求有关。此前一段时期，住房市场面临的主要矛盾还是“有没有”，多数缴存人优先需要解决新购房问题。部分城市在住房公积金系统流动资金相对有限的情况下，需要优先支持购房这一最为核心的住房消费形式。目前一个较明显的变化是，在不少城市，新购房需求已不如以往那样集中，多数缴存人至少已完成首次购房。另一方面，围绕庞大的存量住房，住房装修、支付物业费等需求明显增多。对于已完成购房的缴存群体而言，这些需求更具现实性。将其纳入支持范围，是对住房消费需求变化的适应，也是在各地资金条件允许下“尽力而为”的体现。如何理解“沉睡的10万亿”说法时代周报：围绕住房公积金缴存余额，舆论中有“沉睡的10万亿”的说法。你如何理解这一表述？这是否准确反映了住房公积金资金的实际使用状态？吴璟：目前不少报道使用“沉睡的10万亿”这一说法。我个人对这一表述始终持保留态度。“10万亿”这个数字主要来自《全国住房公积金2024年年度报告》。报告披露，截至2024年末，全国住房公积金累计缴存总额为327941.35亿元，累计提取总额为218688.56亿元，据此计算的缴存余额约为10.9万亿元。但在这部分缴存余额中，有8万亿元以上已经形成住房公积金贷款余额，即已向购房并申请住房公积金贷款的缴存人发放贷款，用于支持其购房。这部分资金一直在发挥作用，显然不应称为“沉睡”。扣除贷款余额后，住房公积金系统中真正可用于日常提取和放贷安排的资金约为2.9万亿元。这部分资金是否应被界定为“沉睡”，同样需要客观看待。住房公积金作为一个规模较大的资金体系，需要保持必要的流动性，以满足缴存人的提取和贷款需求。如果某一时期可动用资金不足，就可能影响公积金系统正常发挥作用。而且不同城市之间的资金状况差异很大，更不能一概而论地将流动资金视为“沉睡”。因此，不宜将这10.9万亿元缴存余额简单理解为需要尽快“唤醒”的“闲置”资金。本次条例修订也并非因为存在所谓的“10万亿没用”，其出发点是根据住房需求和制度环境的变化作出适时调整，自始至终是住房消费导向的。时代周报：在全国统一规则下，提取用途的拓展应如何兼顾不同城市的资金状况和流动性差异？吴璟：不同城市资金状况和流动性条件存在差异，正是本次在全国层面拓展提取用途时相对审慎的重要原因之一。目前明确纳入的主要是住房装修、物业费等与住房消费直接相关的项目。此前也有人建议，是否可以进一步将购买家具、家电等纳入支持范围。但如果作为全国统一规则实施，就需要充分考虑不同城市的资金状况和流动性差异。近年来，一部分城市曾发布住房公积金流动性风险预警。这类预警通常反映当地可动用资金和流动性指标处于相对紧张状态，并不等于出现了资金安全问题。但当流动性风险预警达到较高等级时，可能需要对资金流出的项目和规模进行限制或调整。如果不充分考虑城市间的差异，将提取范围统一放得过宽、要求过于刚性，部分流动性本就不宽裕的城市，可能在保障购房提取、住房贷款等核心需求时面临压力。因此，提取用途调整仍需兼顾“尽力而为”和“量力而行”。本次条例在全国层面增加住房装修、物业费等用途后，部分流动性条件更为宽裕的城市，可以在审慎评估基础上，结合当地住房需求特点进行进一步探索。例如，上海近期已将提取公积金支付住房配套车位、储藏室购置费用纳入支持范围。其前提是经过本地评估，认为在当地资金安排下具备相应承受条件。我认为，这种结合本地实际、审慎拓展使用范围的做法较为稳妥。“穿底”担心是对运行机制的误解时代周报：个贷率(住房公积金个人住房贷款余额占缴存余额的比例)近年来受到较多关注，它在住房公积金日常流动性管理中发挥什么作用？与本次条例修订之间是否存在直接关联？吴璟：条例修订更多属于制度框架和战略层面的安排；个贷率则更多是各地住房公积金管理中心在日常管理中观察资金使用和流动性状况的指标。我认为，不宜将个贷率视为推动条例修订的直接原因。从历史情况看，整个住房公积金体系的个贷率曾处于相对较高或较低的不同阶段，存在一定的周期性波动，不同城市之间也有较大差异。条例修订回应的是更长期、更普遍的变化，也就是多数缴存人住房消费方式的转变。各地则可以根据个贷率的变化，在日常运行中对流动性管理作出相应调节。条例既要适用于当前整体个贷率不算太高的阶段，也应在未来资金使用效率提高、个贷率上升时继续发挥作用。时代周报：本次提取用途拓展，是否会增加部分地区的流动性管理压力？这种压力与住房公积金资金安全风险应如何区分？吴璟：很重要的一点，首先需要把资金安全与短期流动性压力区分开来看。社会上之所以有所谓“穿底”的担心，很大程度上是对住房公积金制度的运行机制有所误解。住房公积金本质上是缴存人的住房储金，每个缴存人的提取总额都不可能超过其缴存总额，这和养老金等具备代际互助特点的制度存在差异。因而，不能仅因提取用途有所拓展，就直接推断会出现整体资金安全意义上的“穿底”风险。从资金结构看，部分缴存资金会以住房公积金贷款的形式形成贷款资产。举个例子，若有100亿元缴存余额资金，其中60亿元已形成住房抵押贷款，则该体系对应60亿元贷款资产和40亿元可动用现金。贷款是住房公积金系统持有的资产，并非资金消失，只是从现金这种高流动性资产变成了贷款这种低流动性资产。因此，流动性问题，主要是指某一时点可动用现金能否满足当期资金需求，并不等同于系统“没有钱”，更不应与资金安全问题混为一谈。资金安全更关注资产质量、风险控制和持续保障能力，流动性则更关注短期资金调度能力。从目前情况看，多数城市的住房公积金流动性压力尚不突出，但个别城市出现流动性压力是可能的。这也需要各地结合自身缴存、提取和贷款情况，持续开展监测，并因地制宜地完善管理安排。退一步说，即使未来随着资金使用率提高，部分城市住房公积金流动性压力回升，我们也仍然存在住房公积金贷款证券化等多种可作为政策储备的选择。